​Requisitos para los vicios ocultos en la compraventa inmobiliaria

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Se utiliza la la expresión «vicio oculto» en la compraventa inmobiliaria cuando se observa un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. Ello faculta a los adquirentes de viviendas nuevas y a los sucesivos adquirentes que quedan amparados, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), para reclamar su subsanación.

Los plazos de garantía de la misma, contados desde la suscripción del acta de recepción, son diez años para defectos de estructura y cimentación, tres años para defectos de habitabilidad, y un año para los de acabado y terminación.

Los requisitos para que estos se valoren como tales serían: 

1.- Entrega de un bien viciado. Esta circunstancia puede entenderse, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000, como un defecto, una imperfección o una alteración de la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes “siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”. 

2.- Que el vicio sea oculto. Esto es, el vicio no debe ser manifiesto o estar a la vista. El artículo 1484 del Código Civil exonera de responsabilidad al vendedor cuando el comprador debiera haberse percatado del mismo por su pericia. Esto no quiere decir que se necesite de titulación académica alguna, sino que por razón de su conocimiento, profesión u oficio debiera percatarse de la existencia del mismo. Tampoco que con carácter previo a la compraventa se tenga que visitar el inmueble acompañado de un perito que reconozca exhaustivamente el mismo. Pero un caso en que sí podría darse sería en un supuesto de arrendamiento con opción de compra, dinero el comprador ya llevaría tiempo con el bien inmueble en su posesión. 

3.- El vicio ha de ser grave. El defecto oculto debe ser de una magnitud suficiente como para que el adquirente haya consumado la operación de compraventa pero sobreentendiéndose que en el supuesto de que hubiera observado el mismo no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos precio por él. 

4.- El vicio ha de ser prexistente a la compraventa. El comprador debe probar no sólo que existe un vicio sino que es anterior a la perfección del contrato y no generado por su causa o aparecido bajo su posesión.