​La vivienda nueva con la pandemia puede ser una inversión segura

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Viviendas (Ajuntament Barcelona)


Vivienda. Fuente: Ajuntament Barcelona


La crisis de la Covid-19 ha modificado por completo el campo de juego de la inversión para todos los actores económicos en liza. No obstante hay un activo concreto que históricamente resiste el tipo como un valor refugio de garantía: la vivienda. Y muy especialmente la vivienda de obra nueva


La vivienda nueva se ha revalorizado en España hasta un 148% entre los años 1995 y 2019, según Sociedad de Tasación, pasando de cotizar de 989 a 2.453 euros por metro cuadrado. Esto es aproximadamente un 6% de revalorización media anual pese a haber sufrido incluso la profunda crisis inmobiliaria de 2008. 


La vivienda de segunda mano en cambio tuvo un encarecimiento que fue 25 puntos inferior al de la nueva construcción. Existen otros datos que nos llevan a valorarla como un valor refugio: la actual fabricación de vivienda de obra nueva es inferior a la demanda estructural -92.862 compraventas en 2019 según el INE frente a las 120.000 unidades que necesita el mercado para responder a ello. 


Además en la actualidad no existe excedente de producto nuevo acabado a la venta como ocurría en 2008. La presión compradora de los últimos años ha agotado el stock de vivienda acabada y el ratio de construcción está en mínimos históricos con menos de 2 viviendas por cada 1.000 habitantes.


Si comparamos el comportamiento de la vivienda durante los últimos tres años esta ha registrado una rentabilidad acumulada del 29'4%, con un pico interanual del 11'4% en 2017, lo que la alza en datos por encima del 4'2% de la Bolsa (IBEX-35), del 3'4% de los Bonos del Estado a 10 años o del apenas 0'3% de los depósitos bancarios, estancados en el 0'1% anual en lo últimos tiempos. 


Aunque no se pueden hacer vaticinios exactos en un escenario tan difícil como será el del poscoronavirus lo cierto es que con una demanda estimada de vivienda que supera a la oferta por falta de stock, un comportamiento del precio en los últimos tres años más atractivo que el de otras inversiones existentes y una revalorización en los últimos 25 años de casi el 150% se puede ser optimista para tenerlo presente como valor refugio.


Así por ejemplo ha ocurrido en China, donde según su Oficina Nacional de Estadística las ventas de obra nueva en marzo se triplicaron tras la apertura de actividades respecto al mes de febrero. El precio de la vivienda nueva registró además un ligero aumento del 0'13% frente al 0'05% de la segunda mano. El escenario chino es muy distinto al español, pero sí que nos puede servir para ver tendencias generales. 


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